НОВОРОССИЙСКАЯ
ТОРГОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ
ПАЛАТА

ВС РФ отменил принятые судебные акты в части, касающейся государственной регистрации перехода к истцу права на нежилые здания, поскольку суды, сделав вывод о том, что выкупная стоимость не включает цену подлежащего передаче арендатору земельного участка, не исследовали, предусмотрено ли договором условие о необходимости после приобретения арендодателем права собственности на земельный участок внести изменения в договор и определить отдельно от объектов недвижимости его выкупную стоимость, не установили действительную волю сторон, касающуюся выкупной цены спорных объектов.

СК по экономическим спорам ВС РФ указала следующее. Объекты недвижимости и участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно. Так, ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земли и прочно связанных с ней объектов. Исходя из него, все прочно связанные с землей объекты следуют ее судьбе, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу ГК РФ при переходе права собственности на здание (строение или сооружение), принадлежащее собственнику земли, на которой оно находится, к приобретателю переходит также и право собственности на данный участок, необходимый для использования такого объекта. Когда продавец является собственником участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается и право собственности на землю, занятую такой недвижимостью (если иное не предусмотрено законом). Согласно ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с землей (за исключением отдельных случаев).

Исходя из ранее сформулированных разъяснений, сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего участка (или отчуждение последнего без объектов недвижимости на нем), ничтожна в случае, если и земля, и объекты на ней принадлежат одному лицу. Таким образом, в случае принадлежности объектов недвижимости и земли под ними одному лицу они выступают в обороте лишь совместно. Поэтому для применения данных норм не имеет значения то обстоятельство, что на момент заключения договора аренды недвижимости с правом выкупа арендодатель еще не был собственником участка, если он стал им на дату выкупа (внесения полной выкупной цены). Соответственно, арендодатель, выкупая недвижимость, в такой ситуации становится и собственником земли под ней.

Источник: Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 31 марта 2016 г. N 303-ЭС15-13807