Новое в деятельности по управлению многоквартирными домами

24 июля 2015 года на базе филиала КубГУ в г. Новороссийск состоялся научно-практический семинар, посвященный актуальным изменениям в сфере управления многоквартирными домами.

    Докладчиками на семинаре выступили кандидат юридических наук, доцент филиала КубГУ, специалист в сфере ЖКХ, партнер фирмы «Эсток-Консалтинг» КИРАКОСЯН Сусана Арсеновна, кандидат юридических наук, ст. преподаватель филиала КубГУ, управляющий партнер фирмы «Эсток-Консалтинг» БЕЖАН Андрей Викторович, кандидат юридических наук, доцент филиала КубГУ ШВЕДИНСКАЯ Галина Игоревна.

    В работе семинара приняли участие представители управляющих организаций и ТСЖ из Новороссийска и Анапы, а также научно-педагогический состав филиала КубГУ и студенты 3-4 курсов очного отделения специальности «Юриспруденция».

    КИРАКОСЯН Сусана рассказала о наиболее значимых изменениях в жилищном законодательстве, частично вступивших в силу с 30 июня 2015 года.

1) Во-первых, существенно обновлена процедура проведения общего собрания собственников (иначе ОСС) помещений в многоквартирных домах:

- компетенция ОСС дополнена новыми вопросами, включая определение порядка финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения Управляющей организацией, правлением ТСЖ, ЖК или ЖСК общего собрания (подп. 3.5 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

- закреплены формы проведения общего собрания (ст. 44.1 ЖК РФ). Наряду с очным и заочным голосованием появилась очно-заочная форма голосования (п. 3 ст. 47 ЖК РФ).

- установлен период проведения годового ОСС – второй квартал года, следующего за отчетным годом, если иная дата не установлена ОСС (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).

- уточнены положения об инициаторах ОСС. В частности, прямо названы Управляющая организация, правление ТСЖ (п. 7 ст. 45 ГК РФ). При этом, 10 и более % собственников могут обязать Управляющую организацию/ТСЖ провести ОСС; в таком случае ОСС должно быть организовано в 45-дневный срок (п. 6 ст. 45 ГК РФ).

- протоколы и решения собственников получили статус официальных документов, которые должны оформляться по единым требованиям Минстроя России (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

- в случае поступления в адрес ГЖИ в течение 3-х месяцев подряд двух и более аналогичных протоколов ОСС на него возлагается обязанность по проведению внеплановой проверки соблюдения требований законодательства при организации, проведению и оформлению результатов собрания (п. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, положение действует с 30 августа 2015 года).

2) Во-вторых, внесены точечные изменения по способам управления МКД. Непосредственный способ управления допустим в домах с количеством квартир не более 30 (ранее 16). Застройщик больше не вправе управлять МКД самостоятельно (п. 14 ст. 161 ЖК РФ).

3) В-третьих, расширены полномочия совета многоквартирного дома (ст. 44-48, п. 5-8, 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ), в частности, на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД; на принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета МКД (любые вопросы, кроме относящихся к компетенции общего собрания собственников. Также собственники могут принимать решения о выплате вознаграждения председателю и членам Совета МКД.

4) В-четвертых, с 28 декабря 2015 года будут введены штрафные санкции для Исполнителя коммунальных услуг (п.п. 5-6 ст. 157 ЖК РФ) в пользу потребителя. Первое основание – за предоставление некачественных коммунальных услуг. Второе основание – за нарушение порядка расчета платы за коммунальные услуги (например, если потребителю насчитали больше). От уплаты штрафа по первому основанию можно освободиться в случае, если предоставление качественной коммунальной услуги вызвано отсутствием технической возможности, подтвержденной со стороны ГЖИ. По второму основанию можно освободиться от ответственности, если Исполнитель своевременно устранил неточности в расчетах платы.

    Сусана Арсеновна рассказала о внедрении системы ГИС ЖКХ, о переносе общедомовых нужд (ОДН) с 1 апреля 2016 года в жилищную услугу, о новом порядке оказания услуги по вывозу твердых коммунальных отходов (ранее известных как ТБО), о неудачной попытке со стороны законодателя закрепить практику прямых договоров между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями, об изменениях при проведении капремонта МКД. По итогам доклада было задано много вопросов, волнующих как руководителей Управляющих организаций и ТСЖ, так и собственников помещений.

    ШВЕДИНСКАЯ Галина Игоревна посвятила свой доклад уголовно-правовой охране отношений в сфере управления МКД. В частности, была озвучена статистика привлечения к уголовной ответственности за преступления в сфере экономики, в частности, по ст. 159 УК РФ (мошенничество), ст. 160 УК РФ (присвоение или растрата), ст. 165 УК РФ (причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием). Кроме того, докладчик рассмотрела вопрос о перспективах введения уголовной ответственности юридических лиц.

    БЕЖАН Андрей Викторович поставил цель ознакомить участников семинара с новыми положениями Гражданского кодекса РФ о способах обеспечения исполнения обязательств. Среди наиболее важных изменений были названы новые правила о тотальном залоге, поручительстве, неустойке, независимой гарантии (ранее известной как банковская гарантия), а также новом институте обеспечительного платежа. Как отметил докладчик, самые масштабные изменения произошли в сфере регулирования поручительства. В частности, изменены правила, касающиеся описания обеспеченного поручительством обязательства (п. 3 ст. 361 ГК РФ в новой редакции). Так, если ранее при возникновении споров суды исходили из того, что обеспеченное поручительством обязательство должно быть детально описано в тексте договора поручительства (иначе договор мог быть признан судом незаключенным), то теперь закон допускает возможность ограничиться лишь отсылкой к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Смерть или ликвидация должника не прекращаеют поручительство. Поручитель, исполнивший обязательство за должника получает в порядке суброгации права требования к конкурсной или наследственной массе и может удовлетворить свои требования за счет нее (п. 4 ст. 367 ГК РФ).

    Изменение обеспеченного поручительством обязательства не прекращает поручительства (п. 2 ст. 367 ГК РФ в новой редакции). Согласно внесенным в ГК РФ поправкам, в случае если обеспеченное поручительством обязательство было изменено без согласия поручителя, что повлекло за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, обязательство поручителя не прекращается и поручитель отвечает перед кредитором должника на прежних условиях.

    Вопросов было много, и слушатели семинара выразили желание продолжить диалог по этой актуальной тематике. Мы будем следить за изменениями в правовом регулировании жилищно-коммунальной сферы.