Разрешение на строительство жилого дома – мечта или реальность

Вы являетесь собственником земельного участка. Лето постепенно приходит на смену весне. И наше настроение подталкивает наши мысли вперед к строительству собственного дома - оплота семьи, ощущения свободы и безопасности.

    На этой стадии рассуждений, вольно или невольно, но всегда становится вопрос о том, получать или не получать разрешение на строительство. Когда здравый смысл берет верх над экономической составляющей проекта – собственный дом, Вы обращаетесь к специалистам с просьбой объяснить, как можно заполучить «заветное» разрешение на строительство.

    Гражданский кодекс РФ дает пространное объяснение понятию разрешения на строительство, которое в общих чертах сводится к пониманию его как документа, дающего застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

    Приложив немного, а порой и много усилий, вам, наконец-то удается заполучить технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения общего капитального строительства, заполучить градостроительный план земельного участка.

    И вот уже близок финиш, еще 10 дней и сотрудники многофункционального центра оказания муниципальных и государственных услуг, с широкой улыбкой вручат долгожданное разрешение на строительство.

    Но… Чаще всего получаете ответ, а точнее отказ в выдаче разрешения на строительство по совершенно разным причинам. Одной из таких причин является отсутствие правил землепользования и застройки.

    Частью 3 ст. 51 Градостроительного кодекса, действительно не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов и для которых не устанавливаются регламенты, и в иных предусмотренных федеральным законом случаях.

    Вместе с тем, решением городской Думы муниципального образования г. Новороссийск от 22.04.2008г. №562 были утверждены правила землепользования и застройки муниципального образования город Новороссийск.

    Постановлением от 10.09.2012 г. № 5271 утвержден регламент предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства». В соответствии с регламентом (п.3.3.4) при установлении фактов отсутствия необходимых документов, сотрудник, уполномоченный на производство по заявлению, готовит проект решения об отказе в предоставлении муниципальной услуги.

    В соответствии с ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, для принятия решения о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, необходимо представить следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Список документов, необходимых для получения разрешения на строительство является окончательным. Законодатель указывает на недопустимость требования иных документов.

    На основании ст. 209 ГК РФ, собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении земельного участка любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

    В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, при условии соблюдений градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (ст. 260 ГК РФ).

    В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания.

    Таким образом, одним из обязательных условий застройки земельного участка является осуществление строительства в соответствии целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

    Перечень оснований для отказа в выдаче разрешений на строительство является закрытым (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Такое основание как отсутствие правил землепользования и застройки, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не предусмотрено.

    Отказ органа местного самоуправления в выдаче разрешения на строительство нарушает права собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209 ГК РФ, а также создает препятствия к осуществлению его прав на возведение на земельном участке жилого дома, установленного ст. 263 ГК РФ и ст. 30 ЗК РФ.

    При таких обстоятельствах, реализовать право собственника земельного участка на строительство индивидуального жилого дома возможно только в судебном порядке.

Сипулин Сергей Витальевич

Директор юридической фирмы ООО «Контракт консалтинг»

кандидат юридических наук

Председатель Новороссийского местного отделения Ассоциации юристов России